三五千买壳公司申请“房抵经营贷” 深圳楼市爆火引人民银行出手严查

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经济观察网  记者 陈博 隐形消费贷开闸所引发的楼市高潮,迎来深圳监管层关注。

4月20日,一则来自人民银行深圳支行货币信贷处的紧急自查通知显示,深圳要求各商业银行针对今年以来新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人)情况立即开展自查,并于当天(4月20日)下午2:30前将自查报告通过“金融网-货币信贷组-房地产市场调研”渠道报送至人民银行深圳支行。

人民银行深圳支行相关人士向经济观察网确认了这一内部通知的真实性。通知显示,本次自查内容一方面聚焦在各商业银行的房抵经营贷数据的同比及疫情前后对比情况;要求各银行提供截至2020年3月末的房抵经营贷余额,2019年3月末余额以及2019年12月末余额三个时间点的情况。

另一方面则对经营贷的准入门槛、贷款审批、资金流向进行重点调查。对于贷前准入情况,各行须对借款人名下经营实体的事实性调查情况,包括借款人持有被抵押房产时间情况以及企业成立时间情况;对于贷款管理情况,各行要重点梳理借款人(含企业或个人)自疫情发生(1月25日)以来新购房产(含住宅和商务公寓等)并以新购房产作抵押的贷款情况,以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况;对于贷后管理情况,各行要调查借款人贷后新增房产的监测情况。此外,各商业银行还要自查其他可疑情况或问题。

“最近(楼市)太疯狂,人行看不下去了。”一名深圳银行人士告诉经济观察网。房抵经营贷紧急被查,背后的秘密,或在于近期深圳楼市“加杠杆”炒房所造成的火爆现象。据经济观察网了解,这段时间,深圳楼市的购房主力军以改善性需求和资产配置型客户为主,他们出手迅速,对房价承受能力较强,不单纯出于投资目的,更多是将楼市作为资金避险的港湾。

中原地产研究中心数据显示,2019年12月,深圳二手住宅置业群体中,改善型需求占比8.8%,投资客比例34.4%;到了今年3月,投资客比例提高至38.0%,而改善型需求一下子增加到34.5%。

新建住宅购房群体中,虽然投资客比例由去年12月的9.2%下降至3月的6.4%,不过自住兼投资需求的占比则由7.6%增加至9.5%。

在金融属性持续走强的深圳,无论是抗通胀的改善型需求,还是资产配置型客户,他们的活跃程度与资金面的隐形放松息息相关。一组来自中国人民银行深圳市中心支行的数据显示,3月末,深圳住户部门贷款增加587.55亿元,相比今年1、2月份分别增长约1.5倍、9.8倍,同比去年3月也增长了6.5%。

经济观察网此前获悉,去年下半年,深圳银行普遍资金面比较紧张,80%以上的银行不倾向于做消费贷业务。疫情之下,明面上,跟房地产相关的贷款政策、“银根”仍未松动,但一个新的机会应运而生——金融机构通过调整政策、落实优惠利率来扶持小微企业的生产经营。部分抵押贷或经营贷以这个名义落地,资金违规流入房地产市场。

“只要手上拥有一套房,抵押贷个300万元,拿出其中200万元作为首付再购一套,剩下100万贷款作为月供所用。”一位长期与投资客、购房者和中介人员打交道的深圳业内人士举例称。

根据经济观察网近期调查,申请房抵经营贷,通常要求申请者名下拥有一个持股20%以上、经营满两年的公司,但实操中,刚注册的或者没有实际经营的公司也能申请,甚至还可以直接购买一个符合要求的公司,市面价格仅需3000-5000元。

按规定,银行在审批这类贷款时,必须审核申请人的还款能力,包括提供收入证明、流水等。但近段时间的实际操作中,审核门槛有所放松。

除了申请容易,抵押率高达评估总值7成之外,这类贷款的最大优势在于低息。经济观察网获取的一份股份制银行抵押贷资料中,月息最低仅3.3厘,相当于年化利率3.96%,远低于超过5%的首套房与二套房贷利率。

同时,为应对新型冠状病毒肺炎疫情,降低中小微企业融资成本,2月底,深圳还对从2020年2月1日至2020年4月30日期间获得深圳辖内银行业金融机构的新增贷款(展期视同新增),给予贴息支持。以深圳市南山区为例,对2020年2月至4月期间,获得银行等金融机构新增贷款(展期视同新增)的企业,按6个月贷款实际支付利息的70%给予贴息支持,单个企业最高不超过50万元。

至于这些贷款资金的最终流向,如果监管层未明令严控,银行也就睁只眼闭只眼,不会认真进行监控。

事实上,披上消费贷“小马甲”违规炒房的现象在深圳楼市由来已久。2014、2015年两年间,深圳一波高位入货的投资客,比如中介或担保公司员工等,因手头资金紧张却不想卖房,多数就会“借道”消费贷进行操作。

而深圳监管部门一贯严禁消费者将信用卡透支和消费贷的资金用作购房首付款。2016年,深圳银监局曾公开表示,将明确要求各机构加强消费贷款的用途审核,不得伪造虚假消费用途材料套取银行贷款资金。尤其强调消费贷款业务金额和期限应与正常消费金额相匹配,应针对不同的业务品种和贷款对象合理确定综合消费贷款的金额和期限,谨慎发放大额、长期的综合消费贷款。同一年,银监会、中国人民银行深圳市中心支行先后发文加强对商业银行发放抵押贷款的监管。

4月20日下午4点半,深圳中小企业服务局官方微信同步发布通告称,应对新型冠状病毒肺炎疫情中小微企业贷款贴息项目,所申请贷款必须用于支持对象生产经营,不得用于并购贷款、国家产业政策禁止和限制的项目以及参与民间借贷、投资资本市场和个人消费等。

该局将会同银保监部门加大对贷款贴息项目的审核力度,严防不符合贴息条件的贷款项目混入,骗取财政资金。一旦发现并查实,将依法依规对责任单位和个人给予失信惩戒,涉嫌犯罪的,依法移交司法机关处理。

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